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国五条后地产现5大惊喜 下半年政策加码概率大

6月份过半，我们对今年上半年房地产市场做总结，总体上讲，2013年至今的市场走势以国五条出台为界大致可分为两个阶段，如果1-2月份的红火行情是预料之中的事情，那么3月份之后的市场则完全可以用惊喜来形容，在我们看来，主要有五大方面的惊喜。

其一，城市交易量延续高位。从数据上看，一线城市当前交易量延续高位，北京（楼盘）、上海（楼盘）月度成交都维持在100万平方米左右的水平，二线城市表现则更为突出，由于政策环境更为偏松、需求结构中刚需比例更大，因此市场上行动力更加充足。

其二，各档次项目百花齐放。纵观当前全国各重点城市的项目销售情况，几乎呈现百花齐放的状态，无论是低端刚需、中端改善还是高端豪宅类项目，都不乏热销案例，另外，开盘当天“日光”、甚至“时光”的楼盘也再度频繁出现在各类媒体中，这势必将给予市场强烈的心理暗示。

其三，新开盘项目价格普涨。如果说去年下半年各地新开楼盘价格仅仅是企稳略升的话，那么当前这个时间点上，相当一部分城市房价已经出现普涨征兆，根据我们之前对全国机构的调研，北京、上海、深圳（楼盘）等地当前已有20%的在售项目价格出现了不同程度的上涨，而即使如杭州（楼盘）、厦门（楼盘）、沈阳这样涨价相对较少的城市，也已经有局部板块、个别项目开始尝试涨价了，更值得关注的是，这些涨价项目在销售端并未受到明显的影响，那么，我们可以判定这些项目的试水已经基本成功。

其四，典型房企业绩持续走高。2013年以来品牌房企销售业绩同比全线增长，万科前5个月的总销金额已经达到680亿元，同比增幅达到38%；保利、华润等央企同比增幅大致将达到50%左右，民企中近几年表现突出的恒大、碧桂园今年以来虽然相对谨慎，但也都能保持20%以上的增长，而融创自和绿城联手之后，版图正迅速扩张，前5个月销售额相比去年同期已然翻倍。

其五，土地市场疯狂依旧。自去年四季度开始出现的企业拿地热潮愈演愈烈，近期随着北京、上海、广州（楼盘）等一线城市市中心地段地块集中入市，各类地王项目更是层出不穷，典型如上海，4月份当唐镇地块以37.75亿元夺总价地王、虹桥地块以30244元/平夺单价地王时，外界即连声惊呼，但短短1个月后，记录已被刷新，5月份新华路地块和世博地块分别把总价、单价最高拉高至46亿元和40079元/平。

由于以上五大方面的特征表现，我们认为今年下半年新一轮政策加压的可能性已经加剧，尤其是房价上涨等具有强烈信号意义的事件，经过媒体舆论的反复炒作，势必将使得中央再度面临巨大的“民意”压力。回顾过去两三年以来的调控历程，与其说是政府调控在主导市场走势，还不如说是媒体舆论正在左右房地产行业环境。当然，我们无意去评价这个行业“机制”的合理与否，我们想要的强调的是，看到当前外界充斥着涨价、地王、日光盘等字眼的宣传论调，所有的房地产企业都应该警觉，至于应对措施，我们建议抓住上半年的尾巴——6月份，在政策面再变之前，扎实地将今年的销售业绩做实。